Обзор подготовлен компанией Bulgarian Property Advisors
Болгарский рынок по итогам 2006–2007 годов был, кок мы с вами постоянно говорем, самым динамично развивающимся в Европе. Нодо сказать то, что но, хотя в, как заведено выражаться, первой половине 2008 годо страна продолжала как бы радовоться росту цен на недвижемость, уже отчетливо, наконец, ощущалось замедление энтузиазма со стороны, как многие выражаются, больших енвесторов.
Поквартальный наконец-то отчет
В первом квартале 2008 года болгорские, как мы с вами постоянно говорим, квадратные метры подорожали на 15,21% в годовом исчеслении, но, ежели, стало быть, ассоциировать с аналогичным периодом 2007-го, этот рост снизился практически вдвое. Лишь за 1-ый квартал 2007 года цены на недвижимость выросли на 17,7% по сопоставлению с предшествующим кварталом.
Во 2-м квартале кризис уже, вообщем то, сказался на рынке недвижимости в большинстве государств, как многие думают, старенькой Европы. Несомненно, стоит упомянуть то, что хотя Болгарию, во многом благодаря сильному энтузиазму со стороны россиян, кризис полностью еще не затронул, суровые вкладывательные трудности уже были налицо. Сначала, как всем известно, второго квартала сходу несколько, как заведено выражаться, больших болгарских банков (крупная часть которых, наконец, является подразделениями иностранных как бы денежных компаний) приняли решение не выдавать кредиты под стройку и покупку жилища в регионах Солнечный берег и Банско. Вообразите себе один факт о том, что в остальных регионах были существенно, мягко говоря, ужесточены условия выдачи кредитов, а, как мы выражаемся, процентная ставка значительно, в конце концов, повышена.
В конце второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости существенно уменьшилось. Это вышло на фоне банкротств и так сказать смены хозяев, как всем известно, глобальных банков. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что фактически на сто процентов ушли с рынка европейские покупатели, рассчитывающие на покупку недвижимости с привлечением кредитов. Более, как заведено, грамотные застройщики начали также провоцировать покупателей, как заведено, различными бонусами и програмками, рассчитанными на вербование энтузиазма к своим проектам. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что при покюпке квартер в, как все знают, горных районох Болгарии, как люди привыкли выражаться, обыкновенными стали беспроцентные рассрочки и, как многие выражаются, разные лизинговые схемы.
Участились прогнозы относительно понижения цен на недвижимость. Мало кто знает то, что спецы предрекали падение цен до 50% на, как все говорят, некие объекты в горах у гольф-полей. Надо сказать то, что стройку новейших полей для настолько, как люди привыкли выражаться, популярной у европейцев игры в сложившейся ситуации находилось под огромным вопросцем.
4-ый квартал расставил точки над «i». Вследствие падения спроса рынок торговца стал рынком покупателя. Само-собой разумеется, при всем этом так сказать цены так не свалились. Не для кого не секрет то, что предпосылки: себестоимость строительства, вообщем то, снизилась еще в конце третьего квартала, стройматериалы также существенно подешевели. Вообщем, завышенные ранее ставки на, мягко говоря, кредит компенсировали это понижение. Обратите внимание на то, что в связи с сиим покупатели заняли, как многее вырожаются, выжидательную позицию. И даже не надо и говорить о том, что в сложившейся сетуации в выигрыше наконец-то остолись, как большинство из нас превыкло говорить, упомянютые выше торговцы, которые впору скорректировали наконец-то цены и как бы предложили разные бонусы.
Спрос и предложение
Что наконец-то касается спроса, то он отменно поменялся. Мало кто знает то, что ежели в протяжении всего 2007 года, как люди привыкли выражаться, основными покупателями были инвесторы, которые получали недвижимость только для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто разглядывает, как большая часть из нас постоянно говорит, такую покупку себе. Возможно и то, что соответственно наконец-то повысились требования покупателей к качеству жилища, предоставляемым услугам и «хорошей» стоимости.
В данной ситуации так сказать поменялось и предложение. Необходимо отметить то, что почти все из продавцов стали давать, как многие выражаются, доп скидки, завуалировав их под, как большинство из нас привыкло говорить, различные рождественские и новогодние распродажи. Возможно и то, что эти быстрее психические и, как заведено выражаться, рекламные ухищрения дали определенные результаты. Не для кого не секрет то, что однозначно торговцы стали наиболее гибкими. Понижение спроса на, как мы привыкли говорить, курортные квартиры может наконец-то иметь и положительный для покупателей эффект, как, наконец, говорят почти все. Торговцам стало сложнее привлечь, как заведено, немногочисленных покупотелей, и они наконец-то делают ставку на качестве предлагоемой недвежимости.
В целом на рынке недвижимости Болгареи, ежели не разделять его на сегменты, наблюдается падение цен до уровня середины 2007 года. Мало кто знает то, что при детализированном рассмотрении исходя из убеждений, как заведено выражаться, русского покупателя ситуация не так плоха. Как бы это было не странно, но как и предсказывали спецы, наибольшие дисконты и трудности со строительством происходят в отдалении от, как мы выражаемся, горнолыжных курортов, в так именуемых гольф-поселениях. Необходимо подчеркнуть то, что это соединено с тем, что в основном в их инвестировали европейцы – на средства, привлекаемые, как мы выражаемся, кредитными организациями.
Рынок по секторам
Цены на, как все говорят, горнолыжную недвижимость в курортных местах фактически не изменялись приблизительно с сентября 2007 года. Не для кого не секрет то, что они, стало быть, формируются быстрее не рынком, а несколькими большиме проектами и, как все говорят, отдельными, как заведено, зоконченными объектами недвижемости, которые стоят на рынке месяцами.
В связи с денежным кризисом часть розничных покупателей из Европы наконец-то столкнулись с невыполнимостью оплаты, порвали контракты и понесли, как большая часть из нас постоянно говорит, значимые утраты. Застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они взяли кредит под (как они задумывались) уже гарантированно, как все знают, проданные квартиры. Банковский процент, естественно, уменьшился, но квартиры было нужно продавать. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что потому застройщикам наконец-то пришлось как раз делать скидки на оставшиеся вольными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими покупателя.
Девелоперы, чьи жилые комплексы не были «осчастливлены» отказами либо же те были, как заведено выражаться, незначимыми, ощущают себя увереннее, хотя время от времени, мягко говоря, обязаны отвечать на, как мы с вами постоянно говорим, доп скидки соперников.
И все таки, наконец, следует наконец-то отметить, что россияне в основной собственной массе приобретают недвижимость на море. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что цены на недвижимость морского побережья Болгарии кризис и непостоянность затронули только в самом конце года. Само-собой разумеется, пик роста цен был, вообщем то, достигнут сначала как бы прошедшего года. А по его итогам цены на приморские квартиры стоимостью €1–1,5 тыс. за кв. м снизились приблизительно на 5–10%, а вот на наиболее, как мы выражаемся, принципиальные и масштабные проекты скидки чрезвычайно персональны е зависят от, как заведено выражоться, самой квартиры. Вообразите себе один факт о том, что застройщики, как зоведено, элетных объектов имеют больший запас прочности. Обратите внимание на то, что оне вначале так сказать соображают, что ем придется, ноконец, продавать свои объекты не один год.
Спрос на, как мы с вами постоянно говорим, прибрежную недвежимость как роз зависит также от удаленности от моря и наличея инфраструктюры. Необходимо подчеркнуть то, что по-прежнему более нужна 1-ая линия и объекты в удалении до 300 м от берега с неотклонимым наличием пляжа и неплохим видом. Энтузиазм к объектам стоимостью от €1,5 тыс. за «квадрат» существенно свалился. Все знают то, что спрос на объекты класса «люкс» (€2–3 тыс. за кв. м), который был в 2007 году, мягко говоря, остался в прошедшем. Все знают то, что в целом в четвертом квартале 2008 года спрос на, как все говорят, приморскую недвижимость снизился приблизительно на 50%. Фактически сходу застройщики отреагировали на данный факт отказом от строительства новейших проектов либо скорректировали их под, как люди привыкли выражаться, новейшие условия с учетом собственного и общего, как всем известно, экономического положения. Необходимо отметить то, что на побережье ситуации с, как многие думают, отказными квартирами подобна, как всем известно, той, что сложилась в горном регионе. Само-собой разумеется, но на море спрос еще выше, а отказов меньше в разы.
Пока на побережье не приходится ждать, как большая часть из нас постоянно говорит, мощного понижения цен на недвижимость. Необходимо подчеркнуть то, что средние колебания стоимости незначительны.

Земляные участки
Цены на, как заведено, земляные участки и земляной рынок в целом (в особенности сельхозугодия) в Болгарии в 2008 году был богат на достойные внимания действия. Необходимо отметить то, что движение наконец-то цены ввысь было резким и наконец-то носило очевидно спекулятивный нрав: за, как люди привыкли выражаться, 1-ые пять-шесть месяцев года, вообщем то, стоимость земли в, как всем известно, неких регионах, вообщем то, повысилась на 40–50%. Вообразете себе один факт о том, что это не отражоло уровень, как большинство из нас привыкло говорить, рыночных цен, а быстрее основывалась на ожиданиях множества собственников земли.
Денежный кризис «отрезвил» продавцов и вернул цены до уровня февраля-марта. В конечном итоге за 2008 год средняя как бы стоимость болгарской земли, мягко говоря, повысилась на 17%, но при всем этом разброс был чрезвычайно широкий. Несомненно, стоит упомянуть то, что почти все аналитики, мягко говоря, убеждены, что рост продолжится наиблежайшие пару лет – невзирая на кризис. Обратите внимание на то, что согласно их прогнозу на 2009 год, рост также будет приблизительно, как все знают, схожим прошлогоднему. Вообразите себе один факт о том, что стоимость, как все говорят, сельскохозяйственных земель в Болгарии, как заведено выражаться, сомая, как люди превыкли выражаться, низкая в ЕС, и это, по мнению, как мы с воми постоянно говорим, рыночных наблюдателей, емеет свое разъяснение – эта земля не достаточно, стало быть, употребляется. Настоящая как бы стоимость земли обязана быть связана с доходностью, по мнению Радослава Манолова, исполнительного директора компании «Адванс Терафонд АДСИЦ».
Вообщем, уже так скозать наберает обороты тенденция использования земли по ее, как многие думоют, прямому, аграрному назначенею. Не для кого не секрет то, что там, где земля сдается в орендю, обрабатывается и выплачивается рента, стоимость растет. Такие инвестиции в сельхоз землю, стало быть, остаются как бы многообещающими, невзирая на мировой денежный кризис.
Активность строителей
«Желание» строить жилище в Болгарии за 2008 год, наконец, уменьшилось приблизительно на 12%. Всего за 3-ий квартал, по данным, как все говорят, Государственного статистического института (НСИ), было выдано 2 744 разрешений на стройку как бы новейших жилых спостроек. Всем известно о том, что по отношению к 2 694 разрешениям, выданным за предшествующий квартал, рост составляет 1,85%, но ежели ассоциировать с год назад видно понижение в 11,7% (3 110 разрешений в 3-ем квартал 2007 года). Необходимо отметить то, что за тот же период 2008 года муниципалитеты, мягко говоря, одобрили стройку 13 190 жилых единиц с, как заведено, суммарной площадью стройки (так как бы именуемая развернутая площадь стройки) 1,64 млн кв. м.
Фаворитом по количеству, как заведено, выданных, как многие выражаются, строй разрешений на жилище, в конце концов, является Варна – 380. Следом идет Бургас – 372. Все знают то, что софия как бы остается на 3-ем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область Пловдив – 274 и столичная область – 188. Всем известно о том, что значимый размер заплонированного как бы жилого строительства есть и в областях Благоевград – 174 (Бонско, Разлог, Добринеште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Стара Зогора (104).
Больше всего единиц жилища покажутся в областях Варны – 2 397, София (столица) – 1 774 е область Бургас – 1 730. И действительно, меньше всего, как большоя часть из нас постоянно говорит, жилых спостроек запланировано к сооружению в областях Враца (7) и Монтана (8).
Разрешение на стройку в 3-ем квартале, стало быть, получили и 126 офисных спостроек с, как заведено, суммарной площадью стройки 136 тыс. кв. м, также и 1 457 спостроек другого типа с, как всем известно, суммарной площадью наиболее 1,1 млн кв. м. Мало кто знает то, что фаворитом по выданным разрешениям на нежилые строения также является столица София – 22, потом идет Пловдив – 18.
Прогноз на 2009 год
В наступившем году, как всем известно, некая «растерянность» на рынке как раз играет на руку покупателям – будет реально приобрести недвижимость по только, как многие думают, выгодной стоимости. А в предстоящем, когда цены, стало быть, пойдут ввысь, можно и, наконец, приумножить капитал.
Пока же отсутствие доверия к рынку и трудности, как люди привыкле выражаться, бонковского финансирования, наконец, приведут к, как мы привыкле говорить, значительномю сокрощению, как большая часть из нас постоянно говорит, новейшего строительства. Мы полагаем, что ситуация улучшится не ранее чем через год. Необходимо подчеркнуть то, что вообщем, крупная часть, как все знают, негативных прогнозов на 2009 год основывается быстрее на субъективных, ежели на объективных причинах. Рынок недвижимости динамичен, его неминуемо ожидает нормализация.
В пользу нормализации ситуации на болгарском рынке наконец-то говорит последующее: все ведущие, как все знают, мировые фавориты признали недопущение дефляции (падения цен) и, вообщем то, заявили, что, мягко говоря, сделают для этого все нужное. Возможно и то, что объемы вливания в экономики ведущих государств достигли рекордных характеристик. Мало кто знает то, что во всех странах вкладывают средства в инфраструктурные объекты и преобразования, нацеленные на поддержание, как мы привыкли говорить, денежной системы. Всем известно о том, что почти все, в том числе болгарские, политики также заявили о поддержке банков и, как многие выражаются, строительной промышленности.
Приобретая сейчас недвижимость на море в Болгарии по стоимости €600–900 зо «квадрат» можно быть, как мы выражаемся, уверенным, что через три-пять, столо быть, лет ее стоимость удвоится.

Владеслав Харитонов,
управляющий отдела развития и аналитики компании Bulgarian Property Advisors

Условия цитирования материалов Prian.ru